李宇嘉：住建部提出“保交房”目標(biāo)，與“保交樓”有何不同？

　　中新經(jīng)緯8月26日電 題：住建部提出“保交房”目標(biāo)，與“保交樓”有何不同？

　　作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

　　保交房工作是保障民生、切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益的一項(xiàng)重要工作。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)介紹，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同金融監(jiān)管總局對(duì)在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行了全面排查，鎖定了按照合同約定應(yīng)該在今年年底前交付的396萬(wàn)套住房，作為保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的目標(biāo)任務(wù)。如何理解這396萬(wàn)套“保交房”的重要作用？和此前提到的350萬(wàn)套“保交樓”概念不同？

　　保交樓，主要針對(duì)的是已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目。2022年部分房企預(yù)售資金被挪用導(dǎo)致無(wú)法交付，當(dāng)時(shí)人民銀行推出3500億元保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，幫助解決住宅難交付問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，350萬(wàn)套保交樓項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付超300萬(wàn)套，交付率超過(guò)86%。也就是說(shuō)，保交樓就是接受專項(xiàng)借款推動(dòng)交付的項(xiàng)目。

　　相比之下，保交房口徑更為寬泛，一是指專項(xiàng)借款以外的交付項(xiàng)目，主要是2024年以來(lái)該正常交付但交付難度大的項(xiàng)目。保交房比保交樓涵蓋內(nèi)容更廣，工作要求也更高。當(dāng)保交樓在項(xiàng)目層面已經(jīng)達(dá)到較高交付率之后，保交房更加重視房屋層面的全過(guò)程全功能交付。從這一角度看，保交房政策顯然有助于彌合交樓率和交房率、收房率、入住率之間的差距，從而促進(jìn)購(gòu)房信心進(jìn)一步恢復(fù)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。而且，保交房還在融資協(xié)調(diào)機(jī)制、地方屬地責(zé)任、開發(fā)商主體責(zé)任上落實(shí)更嚴(yán)，更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化和地方政府積極作為，并著力解決和杜絕新增交付問(wèn)題。保交樓以后，之所以還要做好保交房工作，就在于防范銷售下滑而帶來(lái)的新銷售預(yù)收房難以交付的問(wèn)題。

　　同時(shí)，保交樓與保交房的資金支持方式也不同。保交樓資金支持主要是專項(xiàng)借款計(jì)劃，數(shù)據(jù)顯示，3500億元的保交樓專項(xiàng)借款絕大部分已投放到具體項(xiàng)目，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%。而保交房項(xiàng)目資金主要是通過(guò)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，追回被挪用的預(yù)算資金，積極處置資產(chǎn)。對(duì)于該融資協(xié)調(diào)機(jī)制，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。

　　在推進(jìn)保交房工作的過(guò)程中，也應(yīng)當(dāng)注意可能存在的問(wèn)題：一是，融資協(xié)調(diào)機(jī)制，合規(guī)項(xiàng)目認(rèn)定和進(jìn)入“白名單”等機(jī)制措施已經(jīng)形成，貸款投放后可以推動(dòng)已售新房竣工交付，但由于銷售可能出現(xiàn)下滑，部分項(xiàng)目可能無(wú)法產(chǎn)生新的銷售以償還貸款，導(dǎo)致銀行貸款投放的積極性不高，其中風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。二是，開發(fā)商保交房的主體責(zé)任還待落實(shí)，只有切實(shí)地落實(shí)責(zé)任，開發(fā)商才會(huì)積極促銷、賣項(xiàng)目、賣資產(chǎn)，也才能讓銀行貸款投放有底，有償還的保障。(中新經(jīng)緯APP)

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