個人住房商業(yè)貸款利率“折上折”：一線城市降至2.9%

　　個人住房商業(yè)貸款利率“折上折”：一線城市降至2.9%

　　房貸利率價格“感人”，自LPR年內(nèi)第二次調(diào)整后，個人住房商業(yè)貸款利率持續(xù)下降，不少城市部分銀行從“3.0版本”步入“2.0版本”。目前一線城市中，廣州首套房貸利率最低已經(jīng)可以做到2.9%，該利率水平已經(jīng)逼近公積金貸款利率的2.85%，公積金“不香了”。

　　一線城市首套房貸利率低至2.9%

　　7月22日，最新一期LPR報價出爐，1年期LPR、5年期以上LPR均下調(diào)10個基點，分別由3.45%、3.95%調(diào)整為3.35%、3.85%。隨著LPR下調(diào)，多地商業(yè)銀行的房貸利率也隨之跟進(jìn)調(diào)整。

　　強二線城市中，蘇州個人住房商業(yè)貸款利率調(diào)整一直走在最前面。今年以來，蘇州已經(jīng)進(jìn)行了多輪調(diào)整。在今年6月上旬，蘇州主流銀行首套房貸利率是3.25%，部分銀行是3.15%。6月下旬開始，蘇州首套房貸利率繼續(xù)下降，主流銀行低至3.05%。進(jìn)入8月之后，這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步下降，目前蘇州個人住房首套房貸利率低至2.95%，大部分銀行都可以做。

　　佛山也是我國首套房貸利率較低的城市之一。目前，佛山首套房主流的房貸利率是3.05%。不過有匯豐銀行的工作人員表示，目前最低可以做到2.9%，但是要看貸款額度，需要在150萬元之上，如果額度低于150萬，利率在2.95%-3.0%之間。二套利率，各大銀行有所不同，普遍執(zhí)行LPR-50bp，即3.35%；其中，最低的是佛山農(nóng)商銀行，做到與首套持平的3.05%。

　　在南京，六大國有銀行的首套房貸利率最低為3.05%，二套房貸利率最低也降至3.05%，一二套房的利率已經(jīng)同步。

　　一線城市中，廣州的房貸利率調(diào)整一直“遙遙領(lǐng)先”，根據(jù)房衛(wèi)士的統(tǒng)計，目前廣州國有大行的房貸利率仍在3%之上，中農(nóng)工建的首套房貸利率為3.1%，交行為3.15%，二套房則有較大分化，建行最低，為3.4%，其余大行則是3.7%。

　　目前廣州有3家銀行的首套房貸利率可以做到3%之下，兩家為外資行，分別是匯豐銀行和渣打銀行，其中匯豐銀行最低，首套房貸利率可以低至2.9%。二套房貸則可以做到3.15%，和部分銀行的首套房貸持平。

　　渣打銀行和廣州銀行的首套房貸利率為2.95%，略高于匯豐銀行，但是也屬于較低水平。不過二套房貸則差距較大，渣打銀行為3.45%，而廣州銀行則是3.7%。

　　據(jù)融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測，截至7月底，在年內(nèi)LPR二次下調(diào)后，45個重點城市首套房貸款平均利率為3.29%，二套房貸款平均利率為3.71%。45個重點城市中，首套房貸主流利率在3.05%~3.2%之間的城市有13個，主流利率在3.24%~3.4%之間的城市有22個；主流利率在3.45%~3.85%之間的城市有10個。

　　合意的房貸利率在什么水平？

　　房貸利率新低“月月見”，何時是底也是普通購房者目前最為關(guān)切的問題。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，商貸利率的下限不好判斷，從國際慣例來看，高的時候可以很高，低的時候可以很低，1%也不足為奇�！皬哪壳皝砜�，房貸利率仍有繼續(xù)下降的趨勢和空間，只是速度快慢而已。通常來說，房貸利率至少要降到與無風(fēng)險利率齊平，大概在2.5%左右，居民才有意愿貸款買房。如果比無風(fēng)險利率還要高，貸款買一個價格不穩(wěn)定甚至下跌的資產(chǎn)，在購房者看來是不劃算的�！�

　　不過李宇嘉也認(rèn)為房貸利率的下調(diào)仍需要一段時間，畢竟目前息差已經(jīng)創(chuàng)歷史新低，銀行盈利銳減，一味的下調(diào)，銀行有可能“賠本賺吆喝”。因此下調(diào)會走一步看一步，房貸利率的下調(diào)也會傳導(dǎo)到銀行存款，以及理財身上，從這個角度來看，未來銀行存款以及理財?shù)氖找嬉灿欣^續(xù)下滑的空間。

　　合意的房貸利率到底在什么水平？長江證券研究員劉義分析認(rèn)為，四個參照系至關(guān)重要：一是上半年GDP平減指數(shù)同比約-0.9%，廣義的房貸實際利率仍有4%左右，并不算低；上半年70城二手房價格指數(shù)累計下跌4.5%，狹義的房貸實際利率仍處于歷史高位，與2014年周期低谷接近；三是房貸利率折扣是體現(xiàn)政策力度的關(guān)鍵指標(biāo)，當(dāng)前全國平均房貸利率相較于基準(zhǔn)的折扣已跌破9折，雖低于2012年和2016年，但仍顯著高于2008年。當(dāng)前的定存利率是否已凸顯住房投資價值？最新的1年期和3年期定存利率分別為1.35%、1.75%，1年期和3年期國債收益率分別約為1.5%、1.7%，1年期定存利率已低于北上深的租售比，3年期定存利率也基本接近，但住房在本質(zhì)上仍屬風(fēng)險資產(chǎn)，理應(yīng)有一定的風(fēng)險補償，即租售比在正常情況下高于定存和國債利率是應(yīng)該的，尤其當(dāng)前階段還要考慮房價下跌風(fēng)險。

　　公積金不再是“香餑餑”

　　存款利率一降再降，幾乎逼平公積金利率。據(jù)悉，當(dāng)前各城市的個人住房公積金主要按照中國人民銀行5月份調(diào)降后的貸款利率執(zhí)行，其中，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，未來主流房貸利率持續(xù)下行的趨勢大概率不會發(fā)生改變，或?qū)⑦M(jìn)一步逼近公積金貸款利率，這也可能會反推公積金貸款利率下調(diào)。

　　“最低的首套房貸利率，一般銀行都會要求純商業(yè)貸款，很少能組合貸，現(xiàn)在兩者差距不大，我就選擇了純商業(yè)貸款�？偟膩碚f由于商貸貸款額度更高，所以算下來，支付的總利息，可能純商貸更劃算�！苯�期購房的李小姐表示。

　　廣州大源按揭總經(jīng)理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源在接受記者采訪時表明，相對于商業(yè)貸款，公積金的優(yōu)勢越來越不明顯了。當(dāng)前公積金貸款利率是2.85%，商業(yè)的貸款利率最低去到了2.9%，兩者差別不大，而申請組合貸款，則商業(yè)部分的利率最低需要2.95%甚至更高。故而對于優(yōu)質(zhì)客戶來說，申請純公積金貸款額度不夠，申請組合貸款利率還不如申請純商業(yè)貸款更劃算。

　　鄭大源認(rèn)為，公積金還存在幾個缺點也制約了居民申請公積金的熱情：一是公積金不接受掛售，掛售后需要算二套，純商業(yè)則支持掛售，物業(yè)掛售后，仍可以算作首套；二是首付比例不同。公積金首套的首付是2成，純商業(yè)貸款則首付1.5成，很顯然純商業(yè)貸款對于首付緊張的居民來說，更為友好；三是公積金的貸款額度有限，如果申請組合貸，則貸款利率可能會出現(xiàn)上浮；四是公積金的申請次數(shù)有限制。

　　不過融360數(shù)字科技研究院分析師艾亞文認(rèn)為，首套商貸利率下限可能進(jìn)一步下探，逼近甚至低于公積金貸款利率，這也可能會反推公積金貸款利率下調(diào)。