宋雪濤：改善性住房依舊供不應(yīng)求

　　中新經(jīng)緯8月9日電 題：改善性住房依舊供不應(yīng)求

　　作者 宋雪濤 天風(fēng)證券研究所宏觀首席研究員

　　成交以二手房為主、新房占比低——是房地產(chǎn)市場進入存量時代的標(biāo)志。在成熟的房地產(chǎn)市場中，二手房的交易量通常占到全部房屋交易量的七到八成以上。我們選取中國有代表性的9個樣本城市，統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2024年7月，這些城市的二手房成交占比達到了56%。這一比例自2021年第四季度起快速增長，三年時間內(nèi)占比較之低點上升了33%。我國距成熟房地產(chǎn)市場還有多少提升空間？

　　圖1 2018年以來，9城二手房成交占比(單位：%)

　　我們統(tǒng)計了主要經(jīng)濟體二手房交易數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，2023年，英國、法國、美國、奧地利、愛爾蘭的二手房成交占比均在80%以上，其中英國最高，占比為94.9%；葡萄牙、日本的二手房成交占比偏低，但也有78.7%和63.8%。而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，全國二手房交易量占全部房屋交易比例為37%。顯然，我們距離成熟的房地產(chǎn)市場還有一定差距。

　　從國際經(jīng)驗看，住房使用壽命是決定二手房成交占比的最重要因素。根據(jù)測算，83%的二手房成交占比變化受住房平均使用壽命的影響，住房使用壽命越長，二手房成交占比越高。例如，二手房成交占比最高的英國住房平均使用壽命達132年，日本則為25年。

　　我國的住房平均使用壽命約為30年，高于日本的25年。因此房地產(chǎn)市場進入成熟期后，二手房的成交占比理論上也應(yīng)該高于日本。根據(jù)二手房成交占比中樞與住房平均使用壽命關(guān)系的計算公式，理論上我國二手房成交占比還有15-20個百分點的可提升空間。經(jīng)過測算，2024年5-7月，北京、深圳、蘇州的二手房成交占比為64%、62%、62%，可能先于其他城市進入房地產(chǎn)市場的成熟階段。

　　圖2 部分城市二手房成交占比3個月移動均值(單位：%)

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，新建住宅銷售面積同比下降21.9%，我們預(yù)計全年新建住宅銷售面積可能為7.7億平方米，相當(dāng)于2021年的一半。當(dāng)二手房的成交占比逐漸平穩(wěn)之后，新房銷售的持續(xù)下滑可能也將隨之結(jié)束。

　　未來新房主要提供改善性需求和更新需求。根據(jù)測算，未來改善性需求在新增住房需求中的占比還將繼續(xù)走高，到2030年約占新增住房需求的40%，較2022年提升約7個百分點。存量的剛需二手房無法充分滿足居民“住好”的訴求，改善性住房依舊供不應(yīng)求，有能力向市場提供高品質(zhì)住房的房企，仍將在未來的房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)一席之地。

　　房地產(chǎn)進入存量時代以后，維護更新二手房的需求也將變多。隨著存量住房的房齡增長，未來更新需求將重新回升。預(yù)計更新需求見底回升的拐點將在2031-2035年間出現(xiàn)。(中新經(jīng)緯APP)

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